Aquecimento individual ou coletivo: quais as diferenças de encargos em 2025?

A gestão de encargos nas copropriedades é um assunto de preocupação crescente, especialmente diante do aumento notável do custo de vida e das despesas energéticas. Em 2025, as diferenças entre aquecimento individual e coletivo ganharão uma dimensão crucial para os coproprietários. As análises recentes da Associação dos Responsáveis de Copropriedade (ARC) revelam uma situação alarmante, onde os encargos relacionados ao aquecimento coletivo, principalmente alimentados por gás, estão passando por uma disparada sem precedentes. Enquanto as comunidades enfrentam uma "tripla penalidade" — a inflação, a alta dos preços das energias e as obrigações de renovação — torna-se essencial entender essas dinâmicas para melhor antecipar e gerir os encargos futuros. Vamos explorar profundamente esses desafios, as possíveis soluções e as implicações para todas as copropriedades.

Impacto dos aumentos de encargos no aquecimento coletivo e individual

Os números falam por si mesmos. Segundo um relatório recente da ARC, os encargos para as copropriedades que utilizam aquecimento coletivo a gás tiveram um aumento vertiginoso de 19,54% em 2022, seguido por um temor de que atinja aumentos de mais de 30% em 2023. Em contrapartida, as copropriedades com aquecimento individual registraram apenas um aumento de 4,84% no ano anterior. Essa diferença pode ser justificada por vários fatores complexos que iremos detalhar aqui.

As razões por trás do aumento dos encargos

A situação atual dos encargos nas copropriedades pode ser qualificada como "tripla pena" devido aos seguintes elementos:

• Inflação dos encargos correntes: Os custos relacionados à manutenção ou à administração dos edifícios estão disparando, representando uma pressão adicional sobre o orçamento dos coproprietários.

• Explosão do preço das energias: O custo do gás e da eletricidade aumentou de forma alarmante, impactando diretamente as tarifas em vigor para o aquecimento coletivo.

• Obrigações de renovação energética: As regras impostas pelas leis Clima e Resiliência de 2021 exigem obras de renovação, resultando em custos adicionais para as copropriedades.

Com essa dinâmica, fica fácil entender por que muitos sindicatos de coproprietários estão preocupados. A alta dos preços da energia, em particular, foi marcada por aumentos que poderiam ultrapassar 700% do preço do gás em algumas áreas.

Tabela comparativa dos aumentos de encargos em 2022 e 2023

Opções de mitigação dos encargos de aquecimento coletivo

Diante desse aumento preocupante dos encargos, várias soluções podem ser consideradas pelos sindicatos de coproprietários e pelos gestores imobiliários. A ARC recomenda diversos meios para atenuar esses aumentos mantendo a qualidade dos serviços prestados à copropriedade.

Ações para controlar os encargos

A seguir estão algumas recomendações nas quais os coproprietários podem se debruçar:

1. Avaliar os contratos atuais e garantir que estão sendo executados corretamente.

2. Identificar as necessidades específicas da copropriedade para convocar a concorrência entre os prestadores de serviços.

3. Negociar todos os contratos, sejam de seguros, manutenção ou relacionados ao síndico, sem comprometer a qualidade.

4. Eliminar qualquer intervenção das subsidiárias dos síndicos para evitar conflitos de interesse.

5. Monitorar a evolução das despesas de forma contínua para identificar os itens de encargos em alta não justificada.

6. Prever um orçamento para o financiamento das obras de manutenção e renovação necessárias.

7. Auditar as contas da copropriedade em busca de "somas dormantes" ou não utilizadas.

Ao enfrentar esses desafios, também é necessário agir sobre a gestão do consumo energético, especialmente melhorando a eficiência do aquecimento coletivo.

Medidas para otimizar o aquecimento coletivo

A seguir estão algumas ações recomendadas:

• Assegurar a manutenção adequada da caldeira coletiva para prevenir qualquer inefficiência.

• Realizar uma desobstrução da rede de aquecimento para melhorar o fluxo térmico.

• Melhor regular a rede de aquecimento para adaptar o consumo energético conforme as necessidades.

• Implementar ajustes de conforto na caldeira, como uma temperatura de aquecimento de 19°C durante o dia e 18°C à noite.

• Instalar sondas que permitam adaptar os consumos energéticos de acordo com as variações climáticas.

• Antecipar as renegociações dos contratos de fornecimento de gás para obter melhores ofertas.

Papel preponderante dos síndicos na gestão dos encargos

Outro aspecto a considerar é o papel dos síndicos na gestão dos encargos das copropriedades. A ARC salienta a necessidade de uma redefinição do papel do síndico, devido aos conflitos de interesse que podem surgir. De fato, é inaceitável que um síndico possa vender serviços à copropriedade que ele representa, criando uma confusão que prejudica a gestão dos encargos.

Problemas relacionados aos síndicos

É também essencial considerar os impactos financeiros dos síndicos: as taxas de cobrança, por exemplo, custam caro aos coproprietários, com cartas de cobrança podendo atingir 120 €. Isso levanta questões sobre a transparência dos custos e a qualidade dos serviços prestados.

Para melhorar a situação, é necessário exigir uma melhor formação dos gestores para garantir um conhecimento aprofundado das leis e regulamentos em vigor. Não estar atualizado nessa área pode comprometer a eficácia da gestão.

Situação atual e perspectivas futuras para a performance energética das copropriedades

Como vimos, o diagnóstico de performance energética (DPE) coletivo tomou um lugar de destaque no debate atual. A partir de 2025, todas as copropriedades deverão se conformar a essa obrigação, o que pode representar uma oportunidade de melhoria da eficiência energética a longo prazo.

Novas obrigações e desafios

O DPE coletivo tem como objetivo avaliar o desempenho energético dos edifícios e monitorar a evolução de suas emissões de gases de efeito estufa (GEE). Com a crescente importância das questões ambientais, essa nova regulamentação forçará as copropriedades a refletir sobre soluções sustentáveis.

Para atender a essas exigências e atenuar o impacto sobre os encargos:

• As copropriedades deverão considerar sistemas de aquecimento modernos, como as caldeiras a condensação de marcas como Viessmann ou De Dietrich, que podem oferecer uma eficiência energética superior.

• A integração de energias renováveis, como painéis solares ou sistemas geotérmicos (Clim+), também poderia contribuir para a redução dos encargos ligados às energias fósseis.

• É crucial que as copropriedades se comprometam com auditorias energéticas para medir seu consumo e identificar áreas de melhoria.

Tabela resumida das marcas de caldeiras e sistemas de aquecimento

FAQ

Quais são as principais diferenças entre o aquecimento individual e coletivo em termos de encargos?

O aquecimento coletivo geralmente suporta custos mais elevados devido às flutuações do preço da energia, enquanto o aquecimento individual oferece mais controle sobre o consumo, limitando assim os aumentos de encargos.

Como reduzir meus encargos de aquecimento em copropriedade?

Os coproprietários podem comparar os contratos de serviços, renegociar os preços e investir em sistemas mais eficientes, como caldeiras modernas, para otimizar o consumo.

O que é o diagnóstico de performance energética (DPE) coletivo?

O DPE coletivo é uma ferramenta que avalia a performance energética de um edifício. É obrigatório para todas as copropriedades a partir de 2025 e visa ajudar a reduzir as emissões de gases de efeito estufa.

Quais são os principais desafios das copropriedades em relação à energia até 2025?

As copropriedades devem enfrentar aumentos de encargos relacionados às energias, obrigações de renovação energética e a necessidade de cumprir novas regulamentações ambientais.

Como os síndicos podem melhorar a gestão dos encargos?

Os síndicos devem ser treinados para enfrentar os desafios atuais da copropriedade, renegociar contratos e monitorar de perto as despesas para evitar aumentos excessivos dos encargos.

Com uma melhor compreensão desses desafios e implementando soluções adequadas, as copropriedades podem não apenas controlar seus encargos, mas também melhorar significativamente sua performance energética para o futuro.