Interdiction de louer une passoire thermique : G en 2025, F en 2028

850 000. C’est le nombre de logements sortis des étiquettes F et G le 1er janvier 2026, sans qu’on ait posé une vis chez eux. Un arrêté a changé la façon de convertir les kilowattheures d’électricité, l’étiquette a suivi.

Pour tout le reste du parc, la règle n’a pas bougé d’un jour. Un logement classé G ne peut plus être mis en location en métropole depuis le 1er janvier 2025 : ni bail signé, ni bail renouvelé, ni bail reconduit tacitement. Le F tombe le 1er janvier 2028, le E le 1er janvier 2034. Un bail en cours, lui, continue de courir jusqu’à son terme ; c’est à ce terme que tout se joue.

Les dates et les trois actes qu’elles bloquent

La loi n’interdit pas d’héberger un locataire dans un G. Elle interdit trois actes datés : signer un nouveau bail, renouveler celui qui arrive à échéance, laisser jouer la reconduction tacite. Tant qu’aucun des trois ne se produit, rien ne se déclenche.

Le calendrier a commencé plus tôt qu’on ne le retient d’ordinaire. Au 1er janvier 2023, ce n’était pas la classe G entière qui basculait, mais sa frange la plus consommatrice : les logements dépassant 450 kWh par mètre carré et par an en énergie finale, environ cent mille dans le parc privé. La classe G complète a suivi deux ans plus tard.

Outre-mer, le calendrier est décalé de trois ans et raccourci. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le G ne sera bloqué qu’au 1er janvier 2028, et le F au 1er janvier 2031.

Le gouvernement rappelle ce calendrier sur sa page consacrée à l’interdiction de location. Il découle de la loi Énergie-Climat de 2019 et de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, et il n’a jamais été modifié depuis.

Pourquoi le mot « interdiction » est trompeur

Aucun texte ne dit qu’il est interdit de louer un G. La loi Climat et Résilience a ajouté la performance énergétique à la liste des critères de décence de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Un G loué aujourd’hui reste donc un bail valable ; le logement, lui, est juridiquement indécent.

La nuance décide de tout ce qui suit. Le locataire n’a pas à partir, le loyer reste dû, aucune amende administrative ne tombe, et le bailleur ne reçoit de courrier de personne. Ce qui change, c’est que le locataire tient un levier : il peut mettre son propriétaire en demeure de réaliser les travaux, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Celui-ci ordonne alors les travaux, réduit le loyer ou en suspend le paiement jusqu’à leur exécution, et peut accorder des dommages et intérêts.

La sanction ne se déclenche donc que si le locataire la déclenche. Un locataire content de son logement ne fait rien, et il ne se passe rien. Un propriétaire peut donc traverser plusieurs années avec un G en location sans que personne lui signale quoi que ce soit, jusqu’au jour où le bail arrive à échéance ou où le locataire s’informe.

Une seule situation ressemble à une vraie interdiction préalable : le permis de louer. Plus de cinq cents communes l’ont instauré sur tout ou partie de leur territoire, et le DPE fait partie des pièces du dossier. Là, une mairie peut refuser la mise en location avant même que le locataire existe.

Le bail déjà signé : quand la contrainte arrive

Tout dépend de la durée du contrat, et de rien d’autre.

Une location vide consentie par un particulier court trois ans, six ans quand le bailleur est une société. Une location meublée court un an et se reconduit chaque année. À chacune de ces échéances, la reconduction tacite est un des trois actes bloqués.

Un studio classé G loué vide depuis mars 2024 tient donc jusqu’en mars 2027. Le même studio en meublé a rencontré le mur en mars 2026. Deux logements identiques, deux dates séparées par un an, et personne ne l’anticipe parce que la reconduction tacite ne se signe pas : elle se produit toute seule, en silence.

Votre mode de chauffage décide de la lettre

Le DPE porte deux notes séparées : la consommation d’énergie primaire, en kilowattheures par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre, en kilogrammes de CO2 par mètre carré et par an. L’étiquette affichée retient la plus mauvaise des deux.

Un logement à 300 kWh mais à 105 kg de CO2 est donc classé G, et ses murs n’y sont pour rien. Le seuil qu’il franchit est celui du carbone, et le carbone vient du générateur. C’est le point que la définition de la passoire thermique laisse le plus souvent dans l’ombre.

C’est ce détail qui fait que deux logements également isolés ne portent pas la même lettre. Une maison au fioul est presque toujours classée par son axe carbone, où elle sature vite. Un appartement chauffé par convecteurs est classé par son axe consommation, parce que l’électricité française émet peu. Un même défaut d’isolation ne produit donc pas la même étiquette selon ce qui chauffe. C’est aussi la raison pour laquelle changer de générateur fait parfois plus bouger le classement qu’une isolation coûteuse. L’étiquette est l’une des rares obligations que la loi fait peser sur le chauffage d’un logement qui se règle sans toucher au bâti.

Ce que la réforme du 1er janvier 2026 a déplacé, et pour qui

L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire, de 2,3 à 1,9. Chaque kilowattheure consommé compte désormais pour 1,9 au lieu de 2,3 dans le calcul. Aucune étiquette ne peut se dégrader ; la plupart des logements tout électriques gagnent une à deux classes.

Ce coefficient ne touche que l’axe consommation. Un G classé par ses émissions, chauffé au fioul ou au gaz, n’a pas bougé d’un cran le 1er janvier 2026 et ne bougera pas. Un G tout électrique, lui, a pu redescendre en F, et un F en E. La réforme a trié le parc selon ce qui se trouve dans la chaufferie, pas selon l’état des murs.

Reste un piège de calendrier. Un DPE réalisé avant 2026 garde sa validité de dix ans et garde aussi son ancienne étiquette : le nouveau calcul ne s’y applique pas de lui-même. Il faut aller chercher l’attestation actualisée sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, avec le numéro à treize chiffres qui figure sur le rapport. C’est gratuit, sans revisite d’un diagnostiqueur, et le document a la même valeur et la même échéance que le DPE d’origine. Les diagnostics antérieurs au 1er juillet 2021, ou périmés, n’y donnent pas droit : il faut alors en refaire un.

Un bailleur qui a rangé son DPE G dans un dossier en 2023 et qui chauffe à l’électricité peut donc être assis sur un F sans le savoir, et sur le droit de relouer jusqu’en 2028.

Le gel des loyers mord avant l’interdiction

Bien avant de bloquer la mise en location, la loi a bloqué le loyer. Depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 outre-mer, un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter : ni indexation annuelle sur l’indice de référence, ni hausse à la relocation, ni majoration au titre de travaux, ni révision au renouvellement du bail.

Cette règle s’applique dans toutes les communes de France, zone tendue ou pas. Et dans celles qui pratiquent l’encadrement des loyers, tout complément de loyer est prohibé sur un F ou un G depuis le 18 août 2022, quelles que soient les qualités du logement. Cette part du dispositif se découvre souvent au moment de passer l’indexation annuelle, plusieurs années après qu’elle est devenue opposable.

Les situations où l’on continue de louer un G

Le texte prévoit des sorties, et elles reposent toutes sur la même idée : le bailleur ne peut pas faire les travaux, et il le prouve.

Le blocage de la copropriété en est une, quand l’assemblée générale a refusé les travaux sur les parties communes et que le procès-verbal l’atteste. Les contraintes techniques en sont une autre : des travaux qui feraient courir un risque au bâti, établi par une note d’un homme de l’art. Les contraintes patrimoniales ferment le dossier quand la mairie ou l’architecte des Bâtiments de France a refusé l’intervention sur la façade. Enfin, un locataire qui fait obstacle aux travaux ne peut pas ensuite reprocher au bailleur de ne pas les avoir faits.

Dans les trois premiers cas, la dérogation ne se donne pas sur simple déclaration : il faut avoir réalisé tout ce qui restait possible malgré la contrainte, isolation par l’intérieur, vitrage, ventilation.

Le reste dépend d’un texte qui n’existe pas encore. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, une proposition qui permettrait de louer un F ou un G contre l’engagement d’un contrat de travaux signé avant le 1er janvier 2030, et qui ouvrirait d’autres dérogations, dont le coût de travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien. Le texte est parti à l’Assemblée nationale. Tant qu’il n’est pas promulgué, il ne protège personne, et les échéances de 2028 et 2034 restent celles qui figurent dans la loi.